塾長です。
昨日（米国3/16）の米株は驚きの爆上げ。Bloombergによると、First Republic Bankの救済策がまとまったから、らしい・・・。
逆に、救済されないシナリオなんてあったの？？？と机をバンバン叩きながら問い詰めたい。
S&P500、3,960（+1.76%）
Nasdaq、11,717（+2.48%）
【米国市況】株上昇、ファースト・リパブリック支援で－ドル133円台 - Bloomberg
ファースト・リパブリック・バンクの支援策がまとまったことが好感され、大きく売られていた地銀株が持ち直した。
原油、68.35
10年債、3.5850
ドル円、133.4020
Bitcoin、24,997
2月 住宅着工件数、145.0万件（予想133.0万件）
同［前月比］、9.8%（0.2%）
2月 住宅建築許可件数、152.4万件（138.0万件）
同［前月比］、13.8%（0.9%）
フィラデルフィア連銀景気指数、-23.2（-14.8）
米住宅着工件数、２月は予想上回る増加－住宅市場の安定化を示唆 - Bloomberg
２月は一戸建て住宅の着工件数は1.1％増加。集合住宅の着工件数は24％増と、約２年ぶりの大幅な伸びとなった。建設許可件数は一戸建て住宅で１年ぶりに増加。集合住宅の方は昨年７月以来の高水準となった。
完工件数は12％余り増加して156万戸。2007年以来の高水準となった。
米新規失業保険申請、７月以来の大幅減少－ニューヨーク州で急減 - Bloomberg
季節調整前のベースでは、申請件数は21万7444件に減少した。前の週にニューヨーク州で急増したのは、学校の休みが関係した可能性がある。同じく前週に急増したカリフォルニア州では悪天候が影響したと考えられる。
ECBは計画通り0.5%利上げ；
ＥＣＢ、計画通り0.5ポイント利上げ－今後の金利動向は示唆せず - Bloomberg
ロイター通信が事情に詳しい関係者の話として報じたところによると、クレディ・スイスがスイス国立銀行（中央銀行）の支援を確保したことが分かってようやく、ＥＣＢ当局者は今回の0.5ポイント利上げを決定した。もう一つの選択肢は利上げ見送りで、0.25ポイント利上げは議論されなかったという。
ＥＣＢ、0.5ポイント利上げ見送りならパニック起こすと懸念－関係者 - Bloomberg
なし。
なし。
■ 決算はFedex；
FedEx hikes 2023 earnings forecast as cost-cutting initiatives bear fruit
・FedEx hiked its full-year earnings forecast on Thursday as cost-cutting measured offset continued demand weakness.
・FedEx beat Wall Street estimates on its adjusted earnings per share but missed on revenue.
・“We’ve continued to move with urgency to improve efficiency, and our cost actions are taking hold, driving an improved outlook for the current fiscal year,” CEO Raj Subramaniam said in an earnings release.
■ 前回の金融危機に思考が引きずられているかも知れませんが、やはり気になるのは不動産。
◆ こちらのレポートでは、地方銀行は不動産建設業への重要な貸し手になっているので、地銀の調子が悪くなると、不動産業も危ない、という話をしている（詳細割愛）；
◆ 同じような事を（主に集合住宅を手掛ける）GTIS トム・シャピーロが「オフィスは厳しい」という話をしている；
不動産はアセットクラス毎に状況は違う。オフィスは厳しい。空室率は18%で、上昇中。コロナ前に比べて従業員の半分しかオフィスに戻っていないからだ。コロナ中に従業員を増やしたテック企業が「やっぱりいらない」と言ってオフィスを減らしている。Facebookがレイオフを発表したところだ。需要は厳しい。空室率は上昇。多くの場所がサブリースされている※。
そして金利が劇的に上昇したので、価値が下がっている。それが真の問題となっている。今年だけで$92Bのノン・バンクの商業向けローンが期限を迎える。金利が高く、物件から得られる収益が減少しており、借換えが難しい。
オフィスの借手（tenant）をキープするためのコストの上昇も起きている。NYでは、$300/square footになっているだろう。あなたが物件のオーナーで、テナントが契約更新しに来た時、ローン返済の他に$300/sq.ft.を払うことになる。
雪崩（avalanche）という言葉を使うのは適切だ。雪が降り、多くのローンが破綻（default）している。非常にスマートな借手がオフィススペースを失っている。そしてこれは氷山の一角だと思う。
：
（後半省略）
※：例えば５年契約でオフィスを借りていて、途中で「やっぱりいらない」となった時、その企業は賃貸契約を破棄する（違約金が発生）か、他企業に又貸しする（サブリース）するか、のどちらかを選択するのが普通。
◆ 2月23日にはPIMCOのREITが破綻していましたネ；
ピムコが取得したオフィスビル所有主が不履行－７棟のローン17億ドル - Bloomberg
「米国の住宅ローンはGFC後、ほとんど固定金利型になった」と言われていますが、こんなところ（企業の投資案件）では変動金利が普通なのでしょうか？
デフォルトが許されない（デフォルトした時の不利益がとても大きい）個人と違い、企業は利回りを追うので、そうかも知れません。
◆ BlackstoneのREIT（REIT）が解約制限していた件がどうなったかというと・・・、今も制限中らしい；
ブラックストーンの不動産投資信託、２月も解約制限－請求は減少 - Bloomberg
（先ほどググったら、BREITの2月リターンが良いという記事があってビックリ。読んでみると、広告記事みたいな内容。多分、BlackstoneがBloombergにカネを払っているのだろう（適当）；ブラックストーンの不動産投資信託、6カ月ぶりの大幅な上昇を記録 - Bloomberg）
◆ 会員制レンタルオフィス企業 WeWorkが、ソフトバンクの持つ債権を株に転換するかも？というニュースもあった；
ウィーワーク、資本注入と債務の株式転換で合意に近づく－関係者 - Bloomberg
企業は恒久的にオフィスを確保するのではなく、レンタルオフィスを選ぶようになると考えれば、WeWorkのビジネスは成長するかも（長期目線で）？
そうであれば、今回（実質的に）株を買い増すことになったソフトバンクGの株も・・・。
危険なので、遠くから眺めておくだけにします。
◆ 最後に（普通の日本人が先進国不動産に投資する手段として比較的適切な）eMaxis Slim 先進国REITの基準価格推移（設定来）と、オマケでソフトバンクG株価を確認して今日は終了。
う～ん、イマイチ。
ソフトバンクGをチェックするのは久しぶり。2021年のバブルを除けば、安定していて驚きました；
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