塾長の資産運用

アメリカ株大好きの塾長が資産運用と関連ニュースを語る。投資は自己責任でネ!

アメリカ、住宅バブルが始まる?

塾長です。

アメリカでは新規住宅着工が増えているということで、Yahoo FinanceがDoubleLine Capitalケン・シノダに話を聞いていたヨ:

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<7月に新規住宅着工件数が22.6%上昇。住宅ローン遅延率が9年来の高さから、若干改善。前回の金融危機の時と何が違うのか?>

・3月まで、コロナ前には、前回の金融危機とは違った状態だった。家の在庫は非常に少なかった。35年で最も少なかった。約150万件。そして、150万件の新規着工。これも供給としてはすくない。家の値段を決めるのは、需要と供給と手頃さ(affordability)。

 コロナが流行したとき供給は少なかった。需要は伸びていた。ベイビーブーム世代以来の人数の多い世代、ミレニアム世代が多少のカネを貯め、子供を作りはじめ、家を欲しがった。子供がいるのに、寝室一部屋では手狭になった。人の移動は始まっていた。実際、都市部の人口が減って、郊外の人口増加率が上昇していた。

 需要と供給はポジティブ。持ち家率が65%から上昇。

 Affordabilityは二つの要素からなる。一つは収入。収入は増加傾向にあった。もう一つは金利金利は住宅金利を決める。どちらも歴史的に低い状態。

 コロナ前は良い状況。コロナに突入してどうなったか?一つの心配は失業。4月、14%台後半まで行った。残念な事であるが、失業が増えたのは低所得者層。時給で働く人。ホテル、レストラン、レジャー業で働く人たち。ほとんどのホームオーナーはホワイトカラー。給料の高い層。そうでなければ、家を買う頭金が払えない。その層への影響はあまりない。

<都市と郊外、これからどうなる?>

・短期的には、都市から離れようとする急激な流れがあるだろう。しかし、長期的には、人間は社会的な生き物であり、都市に戻りたいと思うだろう。4月、5月、家から働く労働者にサーベイを行っていた。そのうち60~65%がオフィスに戻りたいと言っていた。DoubleLineでも5、6か月在宅勤務状態。TeamsやZoomを使って効率的に仕事をしている。しかし、人間の交わりを置き換えられるものは何もない。

 短期的には、家から働くなら、もっとスペースが欲しいと思うだろう。センサスは都市、郊外の区分けをしていないので、明確なデータはないのだが、郊外での家の値段は上がっている。経済的なショックがあったとき、家の値段は下がると思うだろうが。

<DoubleLine CEOジェフリー・ガンドラックはホワイトカラー労働者にも失業の波が来ると言っていたが?また、CARES ACTのような救済策はどう影響するのか?>

・それらに加えて、失業手当上乗せも住宅ローン返済には役立つだろう。

 長期的にみて、コロナの影響はある。それまでにもモールからオンラインの流れなどあった。コロナでスピードが速まった。経済停滞が続けば、ホワイトカラーの失業もあるだろう。

 住宅に関して言うと、、、Fannie MaeとFreddie Macを監督しているFHFA(Federal Housing Finance Agency)は支払い遅延をアグレッシブに容認している。もしあなたがコロナの影響で絨毯ローンの支払いができなければ、住宅ローン提供会社に電話すれば、12か月間支払いを待ってくれる。FICOスコアには影響しない。12か月間の支払猶予という措置は前回の金融危機に無かったものだ。支払い猶予はあったが、これほどの規模ではなかった。

 

 

住宅”バブル”かどうかは別にして、日本と同様、家を建てる(そのために雇用が増える)、家を買う(ローンを組む)、土地価格上昇→資産価値上昇・・・は、好景気を作り出す。

住宅関連株だけでなく、株式市場全般にお金が入ってくる。

株の買い時ですナ。

アメリカは金利を再び上げられるのだろうか?それを考えると、脇汗が・・・。)