塾長の資産運用

アメリカ株大好きの塾長が資産運用と関連ニュースを語る。投資は自己責任でネ!

金利上昇っ局面で、REITはどう動くの?

塾長です。

個人的に不動産はとても気になる資産カテゴリー。特にアメリカのREITは種類も多くて面白いのだけれど、残念ながら株に比べて情報が少ない。特に金利が上昇している(と言っても歴史的には十分低い水準)現在、どうなるか専門家の解説を聞きたくてウズウズしているところ、昨日Yahoo FinanceがJPMorganのトニー・パオローンにインタビューしていたので、ご紹介。

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ーREITsに詳しくない視聴者に向けて、金利が上昇するとREITsがどのような反応するか、教えてほしい。

・いい質問だ。しかし、金利は下がり続けてきたので、多くの事例があるわけではない。一つの例は、テイパータントラムである。急激に金利が変動し、市場は動揺した。REITsも同様だった。4か月で15%のダウン。市場を下回るパフォーマンスだった。同じことが起こるのではないかと注目されている。我々の視点からは、そうはなると思えない。多くの良い事が商業不動産に起きている。

ー歴史的にみて、REITsの負債率はどのくらいだろう?例えば、今から0.25%金利が上がったとして、彼らにとってはまだ低いのではないか?

・資本構造の点で言えば、負債は問題になるレベルではない。レベレッジ・レベルは、総不動産価値の約30%。不動産業では低いものだ。プライベートの不動産業では、2倍くらいあるだろう。金利上昇のリスクは、インカムを求める投資家はREITsを売って、他のものに乗り換える事だ。それがより大きいリスクである。資本については心配していない。バランスシートの状態は良く、投資によって成長が期待できる。その点はポジティブである。

ーハイブリッドワークが一般化して継続しそうである。今後5年間のREITsの見通しは?

・オフィスのREITsにとっては逆風だ。在宅勤務が5%になるのか、50%なのか、いくらでも議論することができるが、いくらかは在宅となるだろう。オフィス空間にとっては逆風だ。在宅勤務へのシフトで最も影響を受けるのはオフィスだ。我々はオフィスREITsへの強調を減らしてきた。ただし、一つの面白い考え方がある。商業不動産サービス企業だ。彼らはオフィス賃借人に対してオフィスの使い方を指南する。彼らはオフィス空間の大きさに依存せずコミッション、顧問料を取る。この状況では、オフィスに関しては、彼らへの投資が良いだろう。

ーそれはJoans Lang Lasalle(JLL)のような会社のことか?

・そうだ。JLLは商業不動産サービス会社の世界2位。彼らは収益を今後数年、投資販売で伸ばして行くだろう。それは年率2倍で伸びてきた。そして、パンデミックにより、多くのオフィス・リースの決断が延期されている。それがもとに戻れば、先ほど述べたオフィスサービスが活用され、さらにリース取引のコミッションも手に入る。今の環境は、大家業よりもこの手の資産が少ない企業に適している。

ーJLLについて言えば、中国不動産管理部門があり、それを売ろうとしている。何かリスクはないのか?

・JLLにとって、その部門は小さい。売れようが売れまいが誤差の範囲。売れるに越したことはないが、売れなかったとしても、JLLへの投資方針を変えるものではない。

 

 

なるほど。下げたら買増しますか。