【ドン・ピーブルス】商業不動産不況は政府の問題。ワシントンD.C.だけで$400Mの税収減。

・先ほどのリチャードのコメントを聞いた。彼は良い友人で、先週会った。彼は市場、オフィスビルディングにとても悲観的だ。不動産取引が少ないのは、誰も価値が分かっていないのではない。我々は価値について分かっている。事業的な観点で言うと、オフィスの稼働率（occupancy）は永遠に変わってしまった。なんらかのショックが無い限り、は。それが起きるのは数十年後といった先の事だろう。ハイブリッドワークがオフィスに大きなインパクトを与えた。

　ちなみに、これは1990年代初頭とは違う。銀行はレバレッジをかけ過ぎていない。ローンを組むとき、６０％の資産価値を付けている。ゆえに、４０％は影響を受けるが、６０％は回収できる。払拭されてしまうのは、株価とメザニンだ。銀行はそれら頭痛を処理しなくなく、変化が起きるのを願っているが、起きていない。なので、今年中頃以降、より多くの資産売却、商業普段の売却があるだろう。

ー友人から信じられない話を聞いた。私には証明できないが、あなたなら出来るかも知れない。彼は約$700/sqftで買ったNYCのビルが不良化したので、$350/sqftで売った。価値が半分になったということだ。しかし、NY市は$703と評価したらしい。価値が半分になったのを認めないのは、税収が理由らしい。それは可能なのか？

・そうだ。私は不動産鑑定人として不動産ビジネスを開始し、ワシントンで最大のビルを建設し、所有するまでになった。我々の事業が成功したのは、90年代初期に、政府が商業不動産価値の巨大な下落を認識するのを拒んだからだ。今後起きる事は、不動産所有者は下がった価値を認識させるために、裁判に訴えるしかない。彼らは巨額の税収減を受け入れられないからだ。今年、ワシントンD.C.だけで、不動産税の減収が$400Mになる。

『税収が減るのが嫌なので、州が不動産の評価減を無視する』というのは、さすがアメリカ！という感じですが、ポイントは『商業不動産不況が税収に直結する（＝財政が苦しくなる』『商業不動産危機は民間銀行・金融システムの問題というより、州の運営の問題になる』という部分。

政治問題化してどうなるのか、楽しみデス。

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