塾長です。
昨日（米国12/8）の米株市場は5営業日連続で下落したあと、ようやく反発。
S&P500、3,963（+0.75%）
Nasdaq、11,082（+1.13%）
【米国市況】株反発、ＰＰＩ統計待ち－金融政策の手掛かり求め - Bloomberg
原油、72.02
10年債、3,4910
ドル円、136.6600
Bitcoin、17,237
米失業保険の継続受給者数、６万2000人増加－２月以来の高水準 - Bloomberg
米国で失業保険の継続受給者数が増加し、２月上旬以来の高水準となった。労働市場で一時的に冷え込みの兆候が示される中、失職者が新たな仕事に就くことが一段と難しくなっている状況が示唆された。
この統計は、特に祝日前後には週ごとの変動が大きくなり得る。より変動の少ない失業保険申請の４週移動平均は小幅に増加して23万件となった。
なし。
なし。
■ 習近平がサウジアラビアを訪問。包括協定；
中国とサウジアラビアが包括協定 習近平氏、国王や皇太子と会談: 日本経済新聞
FOXは、その大歓迎ぶりを、バイデン大統領の時と比較して、批判している；
■ ドイツで政府転覆計画
独極右のクーデター計画事件、数日中にさらに逮捕者出る可能性 | ロイター
今回拘束された容疑者らは、極右勢力「帝国の市民」や、２０２１年１月に起きた米連邦議会襲撃事件の逮捕者の中にも支持者がいた「Ｑアノン」の陰謀論に影響を受け、「ハインリヒ１３世」と名乗る男らを擁立して新国家樹立を画策していたとされている。
■ MicrosoftのActivition買収が阻止される（FTCの審議入り）そうで；
マイクロソフトのアクティビジョン買収計画、米ＦＴＣが阻止へ - Bloomberg
織込み済みなのか、Microsoft株価は市場並みの+1.24%、247.40ドル。
Activisionは小幅安、-1.54%、74.76ドル。
■ 先日ニュースになっていたBlackStoneのprivate REIT償還制限について、各所で話題になっており、BlackStone CEO、COOが一生懸命説明していた。
BlackStone CEOの発言；
ブラックストーン不動産投信､懸念「誤り」-アジア投資家主導とＣＥＯ - Bloomberg
「一部の人々が償還に動いているため、この商品で何かうまくいっていないという見方は、完全に誤った思い込みから生じている。一時的な休止に過ぎない」
資金流出の大部分は、アジアの投資家が自国市場の相場下落に伴い現金化しようとしたことが原因であり、市場に信頼感が戻れば、ＢＲＥＩＴのような商品に資金流入が増えるだろう
COOジョン・グレイのインタビュー；
・ファンドのパフォーマンスと資金流入に乖離（disconnect）がある。これを理解してもらうために、少々ファンドの歴史を伝えたい。我々はこのファンド（BREIT）を6年前に始めた。ゴールは個人に世界クラスの会社に運営されるprivateな不動産で素晴らしいリターンを提供すること。まさにそれは起こった。我々はnetで13%のリターンを出してきた。public REITの３倍だ。これが出来たのは、正しいポートフォリオを持っていたから。70%を成長著しいサンベルト地帯、80%を最も成長率の高いセクターであるロジスティクスとレンタルハウジングに投資した。もしこれがオフィスビルやショッピングモールだったら、まったく違った結果となっていただろう。過去２年間で、90%の債務は6.5年間の固定金利にした。金利上昇が見込まれていたからだ。
そして、この製品（BREIT）の引き出しに制限を設けていた。ボラの高い時期が来ると分かっていたからであり、間違った時期にプレッシャーを受けて所有物を売りたくなかったからだ。それが引き出しに制限をかけていた理由であり、その制限には5%/期が含まれる。
今年起きた事は、アジア市場の動きがあり、アジアから売り圧力を受け、それがニュースになり、償還の動きが広がったのだ。
しかし、ここでキーとなるのは、パフォーマンスであり、６年前に設計した負債とオペレーションである。我々はパフォーマンスと構造に誇りを持っている。
ーしかし、（引き出している）投資家を責めることはできませんよね？public REITは30~35%も下落している。BREITは10%上昇。だったら、BREITを売っておこうと考えてもおかしくない。
・長期の視点を持てば、我々に投資し続けるのが理に適うだろう。CNBCや他のプログラムで、（BREITが所有する物件の）バリュエーションが適正かどうか疑われている。ラグがあるのでは？と※。その点に関して言えば、今年我々は$5Bの物件を売った。多くのが今年後半にだ。それらの価格は簿価（carrying values）を上回っている。また、キャッシュフローを13%増大させた。それはpubric REITより65%高い。また、ヘッジをかけており、それは今年$5B生み出した。短期的に金利が下がれば、戻るだろう。しかし、長期的にはとても有益である。
public REITについて興味深いのは、多くの期間において、資産価値より高く取引され、時折とても低くなる。コロナでpublic REITは45%下落した。private REIT市場ではそれが起きなかった。2020、2021年、public REITは63%上昇した。我々はそこまで上昇しなかった。我々のフォーカスはprivateの不動産価値の提供である。我々はこの環境に最も適したポートフォリオを持っている。
なるほど。
・償還要請がたくさんきているのは、アジアの一部投資家が資金を引き上げ、それがニュースになったから。
・テキサスなど伸びている地域で、アパートなどを買っていたから、他社よりパフォーマンスが良かった（これからも良いはず）
と言っている。
※：BREITを明確な理由を持って「怪しいぞ！」と言っている報道は無い。
が、こちらArmeda ETF Advisor CEO フィル・バック（Phil Bak）がうまく説明してくれている；
What is happening now with private REITs is more important to markets than the FTX blow up. More impactful and just as interesting, although without the Tom Brady storyline. Let's unpack it.
— Phil Bak 🎩 (@philbak1) 2022年12月6日
1/
こういうお話はメインストリームメディアは書けないので、Twitterはとても便利。
さて、超簡単にまとめると、問題点として挙げられているのは、この２つ；
・private REITは物件価格査定がpublic REITより頻繁に行われない、独自の物差しで行われるので、BREITのそれは上振れている可能性がある。
・feeが高い。Selling fee 9.06%、Management fee 1.25%/年、Peformance fee 5%を超えた儲けに対して12.5%。
長期的に見れば物件価格査定の部分はある程度緩和されるとして、REITのように薄く儲ける商売で、この手数料は高い。
・・・。
が、ここでのポイントは、（BREITがどうだ、BlackStoneがどうだではなく）、短期金利が5%になると、何かとんでもない事が起きるのでは？と市場参加者が疑心暗鬼になっている。
その目は、金利に敏感な市場である不動産に向きやすい。
何か起きれば、株式市場全体に波及するかも知れない。
という所。
一方、アパートなどを建築＆運営しているCarroll Management Group パトリック・キャロル（Patrick Carroll）は不動産、特にアパート（multi-family）は大丈夫と言っていた；
・過去数年賃貸料は大きく値上がりした。この調子が続くと思っている人は誰もいない。しかし我々は強気だ。需要と供給が合っていない。金利が高く、家を買えなくなっているので、人々は賃貸する期間が長くなっている。賃貸料は今後３ー５年間上昇するだろう。
（以下、笑楽）
こうなると、物価高の方が心配ですが・・・。
ーー
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