【ルーベンスタイン】都市部オフィスビル負債に機会【バリュー投資】

CarMax
— The used car retailer gained 6.8% after beating Wall Street expectations on first-quarter revenue. CarMax reported $7.69 billion, ahead of the $7.49 billion expected by analysts polled by StreetAccount.

株価は+10.07%、86，21ドル。

■〆はCarlyle共同創業者デイビッド・ルーベンスタイン；

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ー来週アスペンでお会いできるのを楽しみにしています。

　市場の現状、FEDについてどのように見ているでしょう？

・市場は今年中の利下げを予想していたが、FEDは無いと明確にした。ジェイ・パウエルは議会で今年中の利下げは無いと証言した。市場はそれに合わせようとしている。市場は先を行きすぎていたようだ。

ーCarlyleでは６、１２か月後の金利をどのように予想していますか？２回以上の利上げがあるでしょうか？

・通念上（conventional wisdom）、２回の0.25%利上げが予想されている。それは中国、ウクライナでの戦争など、外因性の要因が無いという前提だ。しかし、conventional wisdowmは常に間違う、というのもconventional wisdomである。

ーあなた自身の予想は？

・この時点ではconventinal wisdowmに従うべき。何が起きるか分からないが、FEDは１、２回利上げをする、来年は利下げするかも知れないと言っている。

ー金利が上がって行くのが予想されているとき、private equity投資家として今は投資をすべき時だろうか？売る時か？

・機関投資家（professionl investors）が大きく儲けるのは、問題が起きているときだ。一部の人は不動産、不動産負債を心配している。そこにチャレンジはある。しばらく保有するつもりなら、買い時だ。買ってすぐに売りたいなら、止めておいたほうが良い。我々のような長期投資家であれば、今は投資するのにとても良い時期である。競争は少なく、ディールをファイナンスするのは難しいが、決めてしまえば４、５年は大丈夫。素晴らしいprivate equityは経済的トラブルが起きているときに生まれる。

ー先日バリー・スターン（スターンリヒト）が番組に出演した。彼はFEDが考えているよりも断然経済は減速していると言っていた。彼はFEDが持っているよりも最新のデータを持っている。Carlyleのデータはどうなっていますか？

・我々も数百の会社を所有し、データを集め、分析している。時にはFEDにデータを送ることもある。我々のデータはリセッションがすぐに来るとは出ていない。最も予期されたリセッションであるが、未だ起きていない。我々のデータはリセッションが米国にすぐ訪れるとは出ていない。何が起きるか分からないが、データはそれなりに良いものだ（reasonably ok）。消費者向け売り上げは落ちていない。コンサート、ホテル、レストランは大きく伸びている。データはリセッションを示していない。

ーそれでは、何を買いますか？サンフランシスコの不動産でしょうか？地方銀行？もしくは、それらの負債？

・全ては値段だ。それがいくらなのか言ってくれれば、我々がどうするか答えましょう。もちろん、商業不動産を買いますよ。誰もがオフィス勤務者が以前より少ないのを知っている。NYのオフィスでは、週２，３日の出勤だろう。いつかの時点で、人々は「オフィスのスペースは小さくて良い」と言うだろう。それらの価値は減る。不動産負債が値引きされ売りに出される。多分、それは今後２、３年において、最大の機会となるだろう。巨大都市の商業ビルの負債だ（discounted real estate debt in large commercial office buildings in big cities）。

ーそれに賭けますか？ある都市、例えばサンフランシスコ、シアトル、シカゴはチャレンジがある。それらの都市は扱いが難し過ぎ（too hot to handle）やしませんか？

・都市がしばらく沈み、もうダメだと言われる。しかし、若い人は都市を好むものだ。若い人は大きな都市で働きたい。大都市がすぐになくなる（going away）とは思わない。サンフランシスコはpublic relationsに問題を抱えているが、サンフランシスコが無くなるようなことはない。不動産価格はしばらく下がるだろう。人々はサンフランシスコから農場に引越すことはない。

ーサンフランシスコの問題はPRですか？

・チャレンジがあるのは間違いないが、誰もがサンフランシスコからテキサスに引っ越すのではない。

ーいくつかの都市は大きな問題をかかえている。良いPRを雇えば、問題は解決するのか？

・そうとは言っていない。NYはパンデミックの時、元に戻らないと言われたが、今は活気が戻っている。チャレンジはある。ホームレスが多い。ワシントンDC、サンフランシスコも。それらの問題は未だ解決されていないが、都市が無くなるのではない。

成長株投資よりも、彼が言うような割安株投資の方が性に合っているので、オフィスREITでも買ってみようかしら？

こちらBoston Properties、５年チャート；